Отель раздора: кто и почему запретил строить на Андреевском узвозе


И можно ли это считать победой общины над застройщиком

29 ноября 2018 года Киеврада вдруг проголосовала за одностороннее расторжение договора на земельный участок, арендованный компанией «Маркон» на Андреевском узвозе под строительство гостиницы международного оператора Accor. В тот же день обсуждался скандальный девелоперский проект «Патриотика на Озерах». Киеврада диаметрально противоположно подошла к оценке объектов. В первом случае строительство премиального отеля было остановлено, во втором – поставлен крест на идее экопарка, который планировалось разбить на озерах.

Что заставило КГГА прибегнуть к такому жесткому клинчу с ведущим мировым гостиничным оператором, почему застройщик отказывается от любых компромиссов, и какой прецедент кейс «Маркона» создает на столичном рынке коммерческой недвижимости, разбирался Mind.

В чем суть конфликта. Официально «Маркону» со стороны КГГА и пикетчиков инкриминируется несоблюдение сроков строительства, ставится под сомнение действенность архитектурно-планировочного задания и высотность сооружения, которая в охранной зоне Софии Киевской не должна превышать 12 м, а в зоне Андреевской церкви и подавно – вроде как 9 метров. Застройщик опровергает законность претензий, относительно которых есть решение судов всех без исключения инстанций и толкование Минюста.

В конце концов КГГА, в отличие от «Патриотики», прибегла к жесткому клинчу с застройщиком отеля, реквизировав монтажный кран на строительной площадке, хотя у застройщика есть решение суда, которое ставит подобные действия вне закона. Как следствие, застройщик готовит исковую кампанию на 1,2 млрд грн. В случае очередного одобрительного решения в пользу девелопера, бюджет Киева оплатит санкции в размере почти 3% своей доходной части.


Что и кем строится на Андреевском? За последние годы на Андреевском узвозе не удалось построить практически ничего. И это несмотря на крайне амортизированные инженерные коммуникации, замена которых традиционно ложится исключительно на девелоперов. Красноречивые исключение составляют два офисных центра в начале Андреевского: скандальный театр, который, несмотря на протесты общественности, все же удалось ввести в эксплуатацию из-за давления спонсора – компании Roshen; и надстройка на Десятинной, 12, которую связывают с недвижимостью экс-президента Леонида Кучмы.

Также в течение последних месяцев с тыла Замка Ричарда ведется активное строительство жилых бутик-апартаментов, которые источники Mind связывают с другим экс-президентом – Виктором Ющенко.

Попытки получить «прописку» на историческом Подоле других застройщиков успеха не имели, даже такого мощного игрока, как ЭCТА, входящей в SCM Рината Ахметова. Как известно, строительство арт-центра на месте фабрики «Юность» в 2012 году было заблокировано активистами на основании несоответствия традиционной подольской эстетике.

С тех пор на месте строительной площадки зияет не менее страшная, чем отклонение от «традиции», пустошь. Так же, как и на месте обнаженного каркаса Гостиного двора, реконструкцию которого в 2013 году заблокировали активисты по аналогичным убеждениям.

В тему: Кто на самом деле дерибанит Киев

Похожая история теперь случилась со строительством отеля на Андреевском, 14–16, которое в 2016 году начала «Кадорр-Групп» одесского девелопера Аднана Кивана на участке, арендованном с 2006 года «Марконом», который принадлежит бизнесмену Валерию Павлюку.

Кто кому «Маркон»? Отель на Андреевском – единственный девелоперский проект компании «Маркон». Архитектурное решение для проекта, подготовленное при участии всемирно известного бюро Kempinski AG, было утверждено КГГА в 2010 году.


Первоначально предполагалось передать введенный в эксплуатацию объект в управление одному из крупнейших мировых гостиничных операторов Accor Group под брендом Mercure – по аналогии с апарт-отелями Mercure Monty Opera и Mercure Lafayette на парижском Монмартре.

В тему: Исламская экспансия: Кто такой застройщик Аднан Киван и почему он приехал в Киев

Сам Павлюк признает, что «Маркон» первично претендовал на привлекательный кусок столичного Подола кварталом ниже, но должен был отказаться из-за давления со стороны конкурентов. На этом месте позже был построен офисный центр, принадлежащий компаниям, близким к экс-главе администрации президента Ющенко Александра Третьякова.

В  тему: Александр Третьяков — букмекер, крупье, лохотронщик и депутат в одном стакане

Городской голова Александр Омельченко выступил тогда медиатором и предложил «Маркону» альтернативный участок, освоение которой потребовало значительно больших инвестиций, однако нивелировало небизнес-конфликт. В итоге «Маркон» заключил с КГГА договор аренды №80-5600-272 на участок с кадастровым номером 8000000000:85:425:0050 площадью 19,85 соток.

Следующие четыре года компания находилась в процессе получения разрешительной документации. В конце концов в 2010 году согласование получил проект гостиничного комплекса площадью 13 600 кв. м на 182 апартамента с рестораном, фитнес-центром, паркингом на 25 машиномест и четыре десятка шейрингових велосипедов.


В чем суть конфликта? Размеры отеля – главный камень преткновения в судьбе этого проекта. Активисты ОО «Громада Андріївський узвіз» утверждают, что на Андреевском строиться «монстр» высотой под 30 м, что недопустимо для территории, где делается акцент на подлинность.

В компании «Маркон» уверяют, что такие подсчеты являются спекулятивными, поскольку сделаны из нерелевантных точек: «Высота фасадной части, которая выходит на Андреевский узвоз, составляет 16 м – это четыре этажа и мансарда. На Андреевском, Боричевом и Десятинной есть здания более 35 м высотой, и никто их монстрами не считает, потому что они вписываются в абрис окружающей застройки», – говорит инженер Константин Шелепов.

Павлюк объясняет, что проект отеля состоит из двух частей – фасадной, которая выходит на Андреевский и имеет определенные ограничения по высотности, и тыльной, из семи этажей и мансарды. «Однако ее первые три этажа скрыты ниже уровня почвы Замковой горы и соседней частной усадьбы. Общая высотность тыльной части отеля граничит с заповедником «Замковая гора», составляет допустимые 27 м и никакого архитектурного диссонанса не создает», – уверяет он.


В дополнение застройщика обвиняют в том, что «монстр» разрушает памятник историко-культурного значения: «Это строительство врезается в историческую Замковую гору, которая была до того, как Киев деревянный был, и туда врезаются сваи», – заявляет активист Ярослав Емельяненко.

«В ходе строительства подземного – нулевого – цикла отеля застройщиком была уничтожена часть Замковой горы – памятника археологии и градостроительства, разрушена дренажная система, которая обеспечивала часть разветвленной системы водосбора лесного холма Замковой горы», – говорится в публикации сооснователя «Громади Андріївський узвіз» Ольги Рутковской.

В компании «Маркон» демонстрируют выдержки из кадастровой карты, на которых Замковая гора начинается за пределами отведенного под гостиницу земельного участка, и опровергают упрек в техногенной опасности: «Проект никоим образом не нарушает дренажной системы. Наоборот, он устанавливает кольцевые и пластовые дренажные системы, обеспечивает участок высокотехнологичными противооползневыми конструкциями и подпорной стенкой. Все эти меры делают невозможными дальнейшие оползни Замковой горы. Как известно, именно такие сдвиги были ахиллесовой пятой этой местности, из-за чего улица Фроловская исторически называлась Черная Грязь, – прокомментировал Шелепов.

О системном технологическом контроле проекта Mind заверили в КП «СУППР»: «Мы осуществляем постоянный мониторинг и геологический контроль объекта застройки по выполнению противооползневых мероприятий и проектной документации», – прокомментировал директор предприятия Анатолий Бойко, курирующий все геологические и противооползневые инженерные работы на территории столицы.

Кто инвестор проекта? «Маркон» принадлежит Kentron Development Inc. – юрисдикция Британских Виргинских островов. Валерий Павлюк является ее фактическим директором и единственным бенефициаром. Уставный фонд компании составляет 34 млн грн.

Свой инвестиционный интерес к гостинице на Андреевском Павлюк объясняет, скорее, сентиментами, чем стремлением обогатиться на сказочных девелоперских дрожжах:

«Я родился и вырос по соседству, на Андреевском узвозе, 18. Помню его другим. В 1970–1980-е годы здесь не было уютных кафе и стилизованных под традиционную архитектуру офисных центров. Были деревянные лачуги с фанерными мансардами и овраги, где несколькометровые слои бытового мусора и канализационного ила кишели крысами. Моя мать мечтала, чтобы это место когда-нибудь превратилось в киевский Монмартр, куда не стыдно было бы пригласить мировую звезду кино или эстрады. Идея отеля берет начало именно отсюда, а потом все остальное», – уверяет Валерий Павлюк.

После получения в 2010 году архитектурно-планировочного задания в течение пяти лет Павлюк пытался привлечь инвестиции в проект. Из-за высоких требований Accor Group отсеялись три четверти желающих принять участие в проекте. Затем произошел Евромайдан и военные действия на востоке страны, которые отпугнули остальных потенциальных партнеров.

Только в 2015 году среди реальных интересантов появилась «Кадорр-Групп» одесского бизнесмена Аднана Кивана, который уже имел в портфеле более четырех десятков девелоперских проектов в Украине, Европе и Азии, в частности, и в гостиничном бизнесе.

Об объеме и распределении инвестиций стороны не рассказывают. Источники Mind на рынке убеждены, что активная стадия строительства происходила исключительно средствами «Кадорр».

Кто кому «Кадорр»? Аднан Киван является натурализованным украинцем сирийского происхождения. С ним Павлюк познакомился в начале 2016 года, когда помогал получить жилье семьям экипажей украинских кораблей, эвакуированных из Крыма в марте 2014-го.

Несмотря на то что передача недвижимости состоялась с большой помпой при участии президента Украины и министра обороны, «Кадорр» это особо не помогло. Уже через полтора года на заборе стройки на Андреевском появились нарисованные «кровавой» краской призывы, самый либеральный из которых: «Чемодан, вокзал, Одесса». На захваченном активистами в апреле 2018 года башенном кране развевался баннер «Kadorr Off», а забор был облеплен стикерами: «Этот застройщик поддерживает сепаратизм».

Вторую волну антикадорровской войны возглавила общественная организация «Громада Андріївський узвіз» уже в 2017 году. Она сразу назвала строительство противозаконным и противоправным: «Мы неоднократно обращали внимание киевлян на противоправное строительство многоэтажного отеля на Андреевском узвозе, 14. Вместе с вами мы подписали ряд открытых писем в парламент, правительство и органы местного самоуправления, неоднократно обращались в органы правопорядка. Однако строительство продолжается», – говорилось в заявлении активистов.

Поводом для заявления был провал почвы, который произошел из-за строительных работ по установке буронабивных свай в местах длительного сброса бытового мусора, как это подтвердили специалисты КП «СУППР», осуществляющие, как уже отмечалось, системный геологический мониторинг строительства.

Тем не менее этого было достаточно, чтобы в апреле 2018 года на заседании земельной комиссии Киеврады впервые вынесли решение о расторжении договора аренды. Но чтобы поддержать решение, большинства в сессионном зале Киеврады не хватило. Тогда активисты впервые прибегли к мерам «прямого действия»: 11 апреля они ворвались на стройплощадку, взобрались на башенный кран и физически заблокировали строительство.

«Недострой существует в габаритах, не превышающих допустимые высотные отметки действующих ограничений – 9 м для охранной зоны Андреевской церкви. В случае если арендатор участка не оформил на нее свои имущественные права, объект может быть предметом инвестиционного конкурса. В любом случае дальнейшие действия с этим объектом должны происходить на конкурсной основе, в соответствии с действующими требованиями законодательства и ограничений. Завершение объекта надлежащим способом дает возможность получить полезную для улицы недвижимость», – прокомментировала Mind Ольга Рутковская.

Это единственный комментарий активистов, где упоминается требование об этажности именно 9, а не 12 метров. Ольга Рутковская ссылается на фотокопию приказа №65 Минкульта относительно границ охранной зоны Андреевской церкви. Однако нигде в официальных реестрах этого приказа нет, что подтвердили, в частности, юристы Минкульта.


Остается также нерешенным вопрос, каким законным способом можно было бы осуществить «экспроприацию» актива и передать его для инвестиционного конкурса. Но здесь эстафету «культуркампфу» у общественников перехватили Минкульт и исполнительные органы столичной власти, выдавшие застройщику несколько блокирующих предписаний. Все они были вскоре признаны судами незаконными.

Но «карма» проекта была окончательно испорчена, и в июне 2018 года договор «Маркона» с «Кадорр-Групп» Кивана был официально расторгнут. По крайней мере такую ​​информацию распространили стороны. Инициатором выхода из проекта выступил «Кадорр». Комментариев о причинах разрыва последний не предоставил, ссылаясь на подготовку исковой кампании в судах.

Источники на рынке сообщили Mind, что Андреевским Кивану отомстили за давний конфликт с мэром Одессы Геннадием Трухановым, у которого есть надежные покровители в Администрации президента.

В настоящее время генеральным подрядчиком на объекте строительства гостиницы является ООО «Маркон Строй», которое завершает работы за кредитные средства. Озвучить кредитора застройщику на данный момент будто бы не позволяют условия договора по неразглашению коммерческой тайны.

Какова позиция власти? 5 января 2018 года Департамент по вопросам государственного архитектурно-строительного контроля КГГА вручил «Маркону» предписание о приостановлении подготовительных и строительных работ. Но компания обжаловала это решение в Окружном административном суде.

Одновременно в битву вступило Министерство культуры, которое накануне срочно издало приказ №233 о расширении буферной зоны заповедника «София Киевская» до территории Андреевского узвоза.

Приказ Министерства позволил активистам потребовать изменения проекта строительства в соответствии с нормами этажности, предусмотренными абрисом охранных буферных зон «Софии Киевской». То есть не выше 12 м для фасадов Андреевского узвоза.

«Маркон» вновь обжаловал это решение в судах всех инстанций, а впоследствии получил судебное подтверждение относительно действия согласованного архитектурно-планировочного задания (АПЗ). Суд отметил, что, согласно закону, АПЗ является действительным до завершения строительства. Окончательное решение по этому вопросу было принято Апелляционным судом 6 декабря 2018 года.

Примечательно, что в 2016 году сам же Минкульт выдал «Маркону» разрешение на проведение земельных работ на том же участке «Древнего Киева» и 23 марта 2018 года разрешение продлил.


Главный архитектор Александр Свистунов заявил интернет-изданию «Лига», что не имеет никакого представления о проекте отеля: «На сегодня мы даже понятия не имеем, что именно строится в самой жемчужине Киева, на Андреевском узвозе. Нам важно не только видеть высотность здания, но и понимать ее стилистические и пространственно-планировочные решения».

На уточняющий запрос Mind, как могло случиться, что главный архитектор Киева, который имеет под руками всю согласительную документацию, «не имеет понятия» об объекте, возводимом в историческом центре, ответа мы не получили. Зато в «Марконе» заявили следующее:

«Мы многократно встречались (с главным архитектором. – Mind), но все замечания сводились к тому, что нам надо второй раз выходить с проектом на градостроительный совет. Почему и какой закон нас к этому обязывает, господин Свистунов не объяснил. Уже не говоря о том, что просмотр проектировочного решения после начала строительства запрещено СНиП-ами и законом. И вообще – какие гарантии, что требования пройти градостроительный совет не повторятся третий, четвертый раз, если ни одним законом эти требования не аргументированы? Какой в ​​этом смысл, кроме как просто остановить бизнес?», – риторически спрашивает Павлюк.

Когда была достигнута точка невозврата? Сначала Окружной административный суд Киева решением от 19 октября 2018 года запретил препятствовать проведению «Марконом» строительных работ на арендованной площадке в целом. Поэтому 29 октября тот же суд легитимизировал установление башенного крана Liebherr 91 EC.

Однако менее чем через месяц КП «Киевблагоустройство» подвергло этот самый кран мирной «экспроприации» – просто вывезло со стройплощадки в неизвестном направлении. В ответ «Маркон» зарегистрировал уголовное производство по факту незаконных действий чиновников и конфискации имущества.

«Вместе с краном стоимостью 300 000 евро со стройплощадки был вывезен дизельный генератор стоимостью 200 000 евро. Несмотря на то что решение суда вступило в законную силу, демонтаж был осуществлен в присутствии заместителя председателя КГГА Валентина Мондриевского и первого заместителя директора департамента благоустройства КГГА Тараса Панчия, которых я лично проинформировал об уголовной ответственности за невыполнение решений суда», – говорит Павлюк.

Какова ситуация сегодня? 29 ноября исполнительный орган Киеврады обязал застройщика в течение 30 дней окончательно освободить участок, вернув его в «первоначальном виде». Очевидно, речь идет о сносе трех этажей сооружения, демонтаже инженерных сетей и 200 м подпорной стенки. На тот момент степень готовности объекта, согласно справке БТИ, составляла 29,3%.

Валерий Павлюк был готов накануне голосования выступить перед депутатами, как того требует регламент, но банально не имел физического доступа в сессионный зал: «В течение всего обсуждения я был в кулуарах Киеврады. Мэр дважды, выходя из зала, видел меня лично, показательным образом приглашал к трибуне, но кто-то дал указание не впускать меня, хотя мое обращение было зарегистрировано накануне пленарного заседания. Итак, обратиться к депутатам, часть из которых, убежден, была просто введена в заблуждение, я, таким образом, физически не смог», – рассказал Павлюк.

Предприниматель задокументировал факт нарушения регламента, но на объективность мэрии не рассчитывает. Впереди, как он считает, только длительные раунды в судах и взыскание материального ущерба предусмотренным Гражданским и Уголовным кодексом способом: «КГГА и Киеврада неоднократно получали копии решений судов всех инстанций, в том числе Верховного, подтверждающие законность аренды земельного участка и проведения строительных работ в соответствии с утвержденным проектом строительства. Большинство вполне сознательно проигнорировали закон. Решение Киеврады будет обжаловано в суде с учетом материального ущерба, упущенной выгоды и морального вреда, причиненного бизнесу. Сумма компенсации, согласно принятым в международной практике критериями, по самым сдержанным подсчетам, достигает более 1,2 млрд грн. По решению суда компенсация может взиматься как из государственного или местного бюджетов, так и с конкретных физлиц солидарно, чья вина будет доказана в суде индивидуально», – сообщил Валерий Павлюк.

КГГА ни одного ответа на запросы Mind, отосланные нами в начале ноября, на момент публикации материала не предоставило.

Что говорят эксперты?

«Для нас было важным, чтобы абрис здания завершал архитектурный силуэт нижней части Андреевского, не потерялся у подножия Замковой горы и одновременно стал бы органичным воплощением традиционной подольской жилой архитектуры конца XIX – начала ХХ веков. Для того чтобы достичь максимального эстетизма и функциональности, было запроектировано 4 этажа с фасада и 7 в середине сооружения, которое завершала мансарда, повторяя абрис горы. Авторами дизайнерских решений были архитекторы из Kempinski Hotels», – пояснил Алекс Делароф, операционный директор Accor Hotels Group – компании, которая выполняла бизнес-коррекцию проекта и пыталась запустить его под франшизой Merсurе – по аналогии с двумя парижскими аналогами на Монмартре.


Оппоненты сравнивают проект скорее с «крематорием», например, вице-президент Национального союза архитекторов Украины Елена Олейник в комментарии для информационного агентства «Укринформ»:

«Андреевский узвоз входит в заповедник «Стародавній Київ» и имеет статус комплексного памятника градостроительства. Соответственно при строительстве в этой местности обязательным условием является проведение конкурса на такие проекты. Но в этом случае конкурс не проводился, что является грубым нарушением закона об архитектурной деятельности (юристы не подтвердили этого нормативного требования. – Mind). Также из самого проекта видно, что в нем не учтена уникальность архитектурно-ландшафтной среды, наличие исторических видовых точек, сохранения силуэта местности, перспективы, развертки фасадов улицы и тому подобное. То есть это здание слишком масштабное для Андреевского узвоза. Согласно законодательству об охране памятников, новое строительство не должно превышать высоту исторических зданий, которые преобладают на улице. То есть высота нового здания не должна превышать 2-х этажей (в начале Андреевского и на Десятинной возвышаются 7–9 этажные новостройки. – Mind). В Киеве хватает участков для строительства подобных гостиниц. Андреевский узвоз – это уникальная историческая местность с древним культурным слоем, колыбель Киева, поэтому руки прочь от него!»

Опрошенные Mind профильные юристы единогласно утверждают, что игнорирование исполнительными органами государственной власти и местного самоуправления принципа необратимой силы законов является существенным конституционным нарушением. Так же как и одностороннее требование пересмотра действующего архитектурно-планировочного задания до завершения строительства.

К примеру, адвокат Виктор Серебрянников:

«Действующим законодательством не урегулирован порядок и обязательность корректировки проектной документации в связи с изменением границ охранных зон объектов культурного наследия. Раз выдано разрешение на выполнение строительных работ, согласно абз. 1 п. 8 раздела V «Заключительные положения» Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности», оно действует до завершения строительства объекта.

Законы №3038-VI и №1805-III «Об охране культурного наследия» не устанавливают случаи, когда проектная документация, согласованная в установленном порядке и представленная ​​для получения разрешения на выполнение строительных работ, подлежит обязательной смене и новому согласованию в новом законодательном контексте.

В то же время ст. 37 Закона №3038-VI предусматривает, что разрешение на выполнение строительных работ может быть аннулировано органом государственного архитектурно-строительного контроля в случае: представления заказчиком заявления об аннулировании разрешения на выполнение строительных работ; наличия сведений о ликвидации юридического лица, являющегося заказчиком; установления в ходе проверки нарушений требований градостроительной документации, градостроительных условий и ограничений, несоответствия объекта строительства проектной документации на строительство такого объекта требованиям строительных норм, стандартов и правил, нарушений градостроительного законодательства в случае невыполнения требований предписаний должностных лиц органов государственного архитектурно-строительного контроля».

Информацию о запрете действующими СНиП-ами остановки строительства противооползневых сооружений также подтвердили в КП «СУППР»:


Информированные на рынке девелоперы связывают конфликт с извечным состязанием очень узкого круга лиц за «прописку» в историческом сердце Киева:

«Если взглянуть на карту Подола, здесь не больше десятка людей из топового перечня национального Forbes, которые держат до 90% всей жилой, коммерческой и индустриальной недвижимости. Сферы влияния четко поделены, посторонних не допускают. Опыт Ахметова – тому пример, который должен указать «Маркону» на его шансы», – признал партнер инвестбанка на правах анонимности.

Правда, эксперт по девелоперскому маркетингу Олег Приходько прокомментировал кейс «Маркона» не столько как прецедент чьей-то рейдерской активности, сколько как пример вопиющего популизма исполнительной власти:

«Борьба за рейтинги превратилась для руководства КГГА в самоцель. Когда-то мне в память врезалась мысль, которую высказал Джед Санден (американский журналист, основатель журнала «Корреспондент» и газеты KyivPost. – Mind) относительно конфликта вокруг бизнес-центра на месте фабрики «Юность» (объекта СКМ, который является непосредственным соседом с гостиницей «Маркона». – Mind): «Важно помнить, если дать комитету киевлян возможность останавливать строительство из эстетических убеждений или из-за того, что с кем-то в детстве здесь гуляла мама, можете быть уверены, что появится соблазн использовать власть для того, чтобы вымогать деньги у других девелоперов за соответствие запланированной постройки их личным представлениям о том, как должен выглядеть Киев», – писал он в 2012 году («Корреспондент», №29 от 27.07.2012, стр. 22. – Mind).

Отель раздора: кто и почему запретил строить на Андреевском узвозе обновлено: 19 декабря, 2018 автором: Redactor

Также будет интересно почитать:

Новости партнеров:

Добавить комментарий